張繼聰

　　□文 徐鑫
　　繼北京、深圳先後出台樓市新政之後，11月8日上海頒佈“滬七條”。新政提出增加住房用地供應，購買二套房的首付款比例從不得低於60%提高至不得低於70%及以上，非滬籍居民購房繳稅或社保年限從“前2年內累計繳納滿1年”調整為“前3年內累計繳納滿2年”等政策。
　　新政讓原本相對平靜的上海樓市再起波瀾，已出台兩周的滬七條又對上海樓市有哪些助推呢？讓我們聽聽專家的意見。
　　“滬七條”效果還待明年
　　楊紅旭 上海易居房地產研究院副院長
　　“滬七條”總體上還是在重申和強調，新意並不是很多，所加碼的政策力度不大，所以很難期望效果立竿見影，市場的溫度還難以從目前的偏熱轉向偏冷。具體地從內容上分析，當前申請個人房貸當中，多屬首套房貸，所以二套房貸首付提高一成，影響到的購房者數量很少，且改善需求的支付能力強於首套剛需，多一成首付並非攔路虎。而提高外地人納稅時長，對購房者的影響程度大於提高二套房貸首付比重，這個年限屬於硬指標，納稅時間不夠，就難以購房，補繳稅款已經很難操作，所以會影響部分外地剛需。
　　總體看來，今年最後兩個月，上海等一線城市的樓市溫度，仍將維持較高的景氣度，但高位徘徊與振蕩，可能漸成事實。政策效果，還有待通過調節供求關係，進而影響到房價，估計明年會比年內更明顯一些。
　　影響首次改善型需求後置
　　張宏偉 同策咨詢研究部總監
　　此次新政中二套房首付比例在現有六成的基礎上提高，只不過是增加了購房者或投資客進入市場的門檻，降低了投資客利用房貸投資房產的杠桿作用。但二套房當中相當一部分購買者具有一定經濟實力，仍然是全款支付，二套房貸首付比例執行不低於70%政策很難影響這一部分人群入市的步伐。也就是說，新政對於首次改善這類人群影響較大，導致這部分需求後置。
　　另外，從執行面上來說，如果執行的足夠嚴格，那麼，就會起到遏制房價過快上漲的作用，反之，基本會被潛規則破解。中長期來看，“限購”這樣限制需求的行政化措施勢必會導致市場需求後置，最終還會選擇合適的市場時機爆發出來。
　　短期內提升二套房入市門檻
　　陸騎麟 德佑地產研究總監
　　從新近出台的“滬七條”來看，該項政策不管是二套房東貸款政策還是限購的年限加長，都是以打壓需求為主，短期內上海樓市成交將會出現一定幅度的降溫，不過當前樓市仍舊處於供不應求的狀態，促使房價下跌可能性也相對較少。
　　尤其是從嚴執行住房限購政策對上海短期內樓市走向將產生較大影響。從目前二手房成交客戶來看，有四成左右的購房者都為外地人，一旦限購從1年變成2年的話，那部分社保在1年-2年之間的人將會影響最大，短期內將會影響其房地產的交易過戶，將會直接影響到成交量，那麼在政策執行之後，上海全市住宅成交量必然會有所回落。　　（原標題：滬七條調節樓市需求，年末市場走向哪？）